מיסוי דירות נדל"ן

ב - 1.8.2013 נכנס לתוקף תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. החוק מהווה מהפכה של ממש בכל הקשור למיסוי שוק הדירות להשקעה

20/12/2021

ב-1.8.2013 נכנס לתוקף תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.

החוק מהווה מהפכה של ממש בכל הקשור למיסוי שוק הדירות להשקעה.

מטרת החוק בין היתר היא להשוות את המיסוי הריאלי, על ציבור המשקיעים המחזיק ביותר מדירת מגורים אחת, לזה הקיים בשוק ההון.

נטל המס האפקטיבי בשוק הדירות יהיה גבוה באופן משמעותי מהמס המוטל על אפיקי השקעה אחרים כגון על רווחי הון בשוק ההון, לא רק בגין הטלת המס עצמו אלא גם בשל ההוצאות הנלוות שקיימות בעת רכישת נכסי נדלן: מס רכישה שהוגדל באופן ניכר במסגרת תיקון זה, ברכישת דירת מגורים נוספת, שכ"ט טרחה עורך דין, שכר מתווך והוצאות נלוות אחרות. כך שהשבח היחסי החייב במס ילך ויגדל משנה לשנה.

לטעמי, תיקון זה הגיע באיחור רב, הוא מסובך מאד להבנה וליישום, מייצר עבודה רבה ומיותרת לפקידי מס שבח ומטרתו לא תושג עד אשר שיעור המס על השכרת דירות מגורים ישתווה גם הוא לשיעור המס המוטל לכל הפחות על הכנסות פאסיביות אחרות, כגון: ריבית ודיבידנד!!!

מיסוי דירות מגורים להשקעה/ תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

החל מיום 1.1.2014 יוטל מס שבח על כל מכירה של דירת מגורים אשר לבעליה דירת מגורים נוספת, ללא קשר לשווי הדירה, לניצול פטורים בעבר ולעובדה כי ייתכן שמדובר בדירת המגורים שבה מתגורר המוכר וכל שאר דירותיו הנוספות הן בשווי נמוך יותר.

כמו כן חל שינוי בשיעור מס הרכישה מיום 1.8.2013 כדלקמן:

1. שיעור מס רכישה הוגדל מ5% ל-6% משווי הרכישה, למעט ברכישת בניין או דירת מגורים.

בהתקיים תנאים מסוימים כדלקמן מס רכישה בשיעור של 1% יוחזר לרוכש:
• לזכות הנרכשת יש תב"ע המתירה בנייה שלדירתמגוריםאחת לפחות

• התקבל היתר בנייה לבנייתדירתהמגורים תוך 24 חודש מיום הרכישה

• מס הרכישה אינו מותר בניכוי לפיפקודת מס הכנסה

2.רק "תושב ישראל" יהיה זכאי להקלות במס רכישה בעת רכישת דירת מגורים יחידה.

3.מס רכישה בהקצאת זכויות באיגוד מקרקעין יחושב וישולם במועד ההקצאה לפי שווי המקרקעין שבאיגוד ולא לפי שווי הזכויות שהוקצו באיגוד. עד לתיקון זה רק מכירת מניות של איגוד מקרקעין הייתה חייבת במס רכישה אצל הרוכש. אין חיוב במס שבח על הקצאת מניות באגוד, אלא "רק" במס רכישה.

סיכום סכמטי של מס רכישה בגין דירת מגורים:

(יצוין כי בחוק עצמו ישנם פרטים וסייגים רבים נוספים שלא נכללו במסמך סכמתי ומקוצר זה, על כן ראוי לבחון כל מקרה לגופו טרם היישום).

שינויים במס רכישה ב"חוק ההסדרים" לגבי דירות מגורים
יום הרכישה	דירה נוספת			**דירה יחידה
06/05/13 - 31/07/13	1,089,350	5%		1,470,560	0%
	1,089,350 - 3,268,040	6%		1,470,560 - 1,744,270	3.5%
	3,268,040	7%		1,744,270	5%
01/08/13 - 31/12/14	דירה נוספת או דירה יחידה בידי תושב חוץ			דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל
	1,089,350	5%		1,470,560		0%
	1,089,350 - 3,268,040	6%		1,470,560 - 1,744,270		3.5%
	3,268,040 - 4,500,000	7%		1,744,270 - 4,500,000		5%
	4,500,000 - 15,000,000	8%		4,500,000 - 15,000,000		8%
	מעל 15,000,000	10%		מעל 15,000,000		10%
החל מיום 01/01/15	דירה נוספת או דירה יחידה בידי תושב חוץ			דירה יחידה בידי יחיד תושב ישראל*
	1,055,935		3.5%	1,470,560			0%
	1,055,935 - 4,500,000		5%	1,470,560 - 1,744,270			3.5%
	4,500,000 - 15,000,000		8%	1,744,270 - 4,500,000			5%
	מעל 15,000,000		10%	4,500,000 - 15,000,000			8%
				מעל 15,000,000			10%

*תושב ישראל - לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה

**דירה יחידה - דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל עניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז ב1 בינואר 1997 או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש.

לאור הכבדה משמעותית בשיעורי מס הרכישה כדאי להקפיד לבדוק בכל עסקה האם הנכס הנמכר מהווה בשלמותו זכויות במקרקעין או שנלוות אליו זכויות נוספות כגון: מוניטין, לקוחות, מיטלטלין וכו, אשר אינם עונים להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק ואינם חייבים לפיכך במס רכישה.

הטלת מס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה"

1. במכירת דירת מגורים הזכאית לפטור עד ליום 31.12.2013 - ימשיכו לחול הוראות החוק כפי שהיו עד היום. דהיינו: זכאות לפטור מלא אם לא נוצל פטור ממס בארבע השנים שקדמו למכירה, או במכרית דירת מגורים לאחר שחלפו 18 חודש ממועד ניצול פטור זה במכירה קודמת, וככל שלמוכר לא הייתה דירת מגורים אחרת בארבע השנים שקדמו למכירה ופטור מוריש

2.במכירת דירת מגורים שאינה זכאית לפטור עד ליום 31.12.2013, שיעור מס השבח יישאר כפי שהיה, ממועד הרכישה (1.3.1961 ואילך) לפי שיעור המס שולי החל על המוכר עד 6.11.2001, ממועד זה עד 31.12.2011 - 20%, ומיום 1.1.2012 ואילך - 25% בשיטה הליניארית לפי ייחוס השבח לתקופות.

3.מכירת דירת מגורים יחידה מיום 1.1.2014 תהיה פטורה ממס שבח אם היא "דירת מגורים מזכה" והמכירה עומדת בכל התנאים הבאים באופן מצטבר:

המוכר הוא "תושב ישראל" או "תושב חוץ" שאין לודירתמגורים נוספתבמדינה שבה הוא תושב והמציא אישור על כך משלטונות המס במדינת התושבות שלו, למעט כשמדובר בתושב חוץ המוכר דירתמגוריםהנמכרת בתמורה לקבלת שירותי בנייה בבניין שייבנה על הקרקע שעליה נמצאתדירתהמגורים
תקרת הפטור מוגבלת עד לשווי מכירה העולה על 4.5 מיליון ש"ח. שווי העולה על תקרה זו יהיה חייב במס שבח יחסי לעניין תקופת ההחזקה מיום 1.1.2014 ואילך, ביחס לכלל תקופת ההחזקהבדירה.
אין למוכרדירתמגוריםאחרת בישראל ובאזור.

· דירת המגורים הייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים מאז שהייתה ראויה למגורים.

המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור זה.
חלקו של המוכר הוא שליש לפחות מהזכויות בדירת מגורים הנמכרת.
יש למוכר דירת מגורים נוספת אשר נרכשה כתחליף לדירת מגורים הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה, או שדירת המגורים הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, או שחלקו של המוכר בדירת המגורים הנוספת אינו עולה על שליש .
המוכר לא קיבל עבור דירת מגורים אחרת פטור לפי סעיף זה, בשל העובדה שדירת המגורים הנמכרת הייתה מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 ולכן אפשרה פטור לדירת מגורים יחידה לאותה דירת מגורים אחרת.

דירת המגורים התקבלה בירושה ממוריש שהיה בן זוג, הורה או בן זוג של צאצא של המוריש ולמוריש הייתה רק דירת מגורים אחת לפני פטירתו, אף אם המוריש לא היה פטור ממס בשל המכירה אם היה בחיים בעת המכירה

למוכר אין דירת מגורים בבעלות איגוד אשר הוא מחזיק למעלה משליש מהזכויות בו, לרבות זכויות בפירוק, זכויות לרווחים או זכויות למנות מנהלים לאיגוד, במישרין או בעקיפין, למעטדירת מגוריםשהיא מלאי עסקי אודירתמגוריםשהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997
פטור זה לא יחול לעניין מוכרדירתמגוריםיחידה עד ליום 31.12.2017, אשר ביום 1.1.2014 היו בבעלותו שתידירותלפחות.

יש לשים לב שהגדרת "דירת מגורים יחידה" לצורך קבלת פטור ממס שבח שונה מן ההגדרה של "דירה יחידה" לצורך קבלת פטור ממס רכישה בכל הקשור לאחזקת הדירה באמצעות תאגיד שליחיד זכויות בו העולות על שליש. תנאי זה נדרש לצורך קבלת פטור ממס שבח אך אינו פוגע בזכות הנישום להיות פטור על חלק ממס הרכישה.

4. במכירת דירת מגורים נוספת בתקופת המעבר מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 - יינתן הפטור ממס השבח היחסי לעניין תקופת ההחזקה עד ליום 1.1.2014 רק במכירה של עד שתי דירות בלבד, כאשר לפחות אחת משתי הדירות חייבת להימכר לאחר שחלפו ארבע שנים מאז שנוצל פטור ממס במכירת דירת מגורים אחרת. בנוגע לדירות אלו, חלק השבח בגין התקופה מיום 1.1.2014 יהיה חייב במס שבח בשיעור 25% מהשבח הריאלי. לא יינתן פטור לפי סעיף זה במכירה ל"קרוב" בתמורה או שלא בתמורה. כל דירת מגורים אחרת שתימכר בתקופה זו תחויב במס שבח מלא. ההוראות האמורות יחולו גם על מכירת דירת מגורים יחידה שנותרה למוכר שהיו לו ביום 1.1.2014 שתי דירות לפחות, ולא יחולו לעניינה הוראות הפטור החלות לעניין מכירת דירת מגורים יחידה.

5. מכירת דירת מגורים נוספת מיום 1.1.2018 ואילך תהיה חייבת במס שבח בשיעור 25% על חלק השבח הריאלי היחסי לתקופת הבעלות בדירת מגורים מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה, ופטור ממס שבח מיום הרכישה ועד ליום 31.12.2013.

במאמר מוסגר אציין כי, מס השבח אף יגדל אם הדירה הושכרה למגורים, בכל מסלול שהוא. מכיוון שמנהל מס שבח נוהג תמיד להקטין את שווי הרכישה בגובה הפחת המותר בניכוי בתקופת ההשכרה. יש לציין כי לאחרונה התקבל פסק דין שהתיר לא להפחית את שווי הרכישה למרות שהנכס היה מושכר, אם יוכח שהפחת אכן לא נדרש בפועל.

6. מתן זכות במקרקעין לרבות דירת מגורים במתנה ללא תמורה מיחיד לקרובו תהא פטורה ממס רק בהעברה לבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם, וכן בהעברה לאח או אחות רק לעניין זכות שקיבלו מהורה או הורי הורה בלא תמורה או בירושה. בתחולה מיום 1.8.2013.

7. במכר דירת מגורים שהתקבלה במתנה מיום 1.8.2013 עד 31.12.2013, יינתן הפטור ממס שבח במכירה בתקופת המעבר כפוף לתקופות הצינון כפי שהיו בתוקף בחוק טרם התיקון, ויראו את נותן המתנה כמוכר לעניין תנאי המכר בתקופת המעבר עד ליום 31.12.2017. החל מיום 1.1.2014 תקופות הצינון יהיו לפי שלוש שנים אם דירת המגורים שימשה דרך קבע למגורי המוכר, או ארבע שנים אם לא שימשה למגורי קבע של המוכר.

8. פטור בגין דירת מגורים שהתקבלה בירושה ותימכר מיום 1.1.2014 ואילך, כאשר המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו או בן זוג של צאצא, ולפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, יינתן עד תקרת שווי מכירה בסך של 4.5 מיליון ש"ח. שווי מכירה מעל התקרה יחויב במס שבח יחסי רק לתקופה שמיום 1.1.2014 ואילך.

כל הכתוב לעיל אינו בגדר יעוץ, אינו מהווה תחליף לייעוץ ואינו כולל את כל האינפורמציה הנדרשת לקבלת פטור בעת מכירת דירת מגורים.יש להיוועץ במומחה טרם ביצוע עסקה!

הכותבת הינה רואת חשבון המתמחה במיסים.
עובדת בכירה לשעבר ברשות המיסים, פקיד שומה גוש דן.